عقــارات مصـر

تعريف التقيم العقاري

التقييم العقاري هو تقدير قيمة العقارات في مختلف الأغراض 

كيف بدأ التقييم العقاري 

أن احتياجنا إلى التقييم العقاري بدأ مع نظام التوارث واصبح الناس في حاجة إلى تقييم اصولهم العقارية لتقسيم الأنصبة في الميراث .

واصبح التقييم العقاري حديث العامة عندما بدات الحكومات المتتالية في اتباع سياسة الخصخصة وتعرضت بعض المنشات الحكومية المعروضة للبيع الى تقديرات غير واقعية في عملية التقييم وبدء الجدل حول ماهو التقييم العقاري وماهي اسس التقيم التي تبنى عليها عملية التقييم . ومن هم خبراء التقييم العقاري ......

انشئت هيئة التمويل العقاري واصبح التقييم و المقييم العقارى اساس عملية التمويل العقاري. 

الشروط الواجب توافرها في المقييم العقاري 

خبير التقييم العقاري يجب ان يكون ملم بالعلوم الهندسية ومهنة البناء والتشيد وتكلفة عملية البناء وكذلك يجب ان يكون على دراية كاملة بأعمال المحاسبة والقانون  

ونقدم الأسئلة والأجوبة التالية لنوضح بعض المفاهيم عن التقييم العقاري

اسئلة واجوبة حول التقييم عقاري

ماهو التقيم العقاري ؟

-          التقييم العقاري هو تقدير قيمة عقار اواملاك عقارية لاغراض متعددة   

متى نلجأ إلى المقييم العقاري ؟

نلجأ إلى المقييم العقاري للأسباب التالية

-          لتحديد سعر عقار نريد بيعه او نريد شرائه

-          تحديد سعر عقار كجزء من تركة لتحديد الأنصبة

-          تحديد قيمة عقارات او املاك عند اندماج شركات او تصفيتها او إفلاسها

-          تحديد قيمة تمويل عقاري عل عقار بعينه

-          تحديد قيمة التأمين الواجبة على عقار

-          تحديد خسائر املاك عقارية تعرضت لزلزال او حريق او اتلاف سواء كان طبيعي او بقصد

-          تقيم العقارات لاغراض ضرائبية

-          تحديد انسب قيمة لاستخدام املاك عقارية خالية

-          تحديد ما إذا كان الأستخدام الحالي للعقار هو افضل استخدام ام لا .

ماهي العوامل التي تؤثر على قيمة العقار او الارض؟

-          سند الملكية ( العقد المسجل لدى الشهر العقاري اقوى من العقد الإبتدائي او عقد صحة ونفاذ غير مشهر )

-          حصص الملكية بين الشركاء (يفضل اقل عدد من الشركاء)

-          الموقع ( داخل المدن اعلى قيمة من خارجها – الشوارع الرئيسية اعلى قيمة من الشوارع الجانبية )

-          المساحة

-          الشكل الهندسي للأرض المربع افضل من المستطيل

-          عرض الشارع (يزداد السعر مع اتساع الشارع)

-          المرافق العامة والخدمات الخاصة بالمنطقة

-          الإشتراطات الخاصة ( زيادة عدد الأدوار او زيادة المساحات الخضراء او وجود اماكن للسيارات

-          عدم وجود نزاعات قضائية

-          الحالة البنائية للعقار

-          وجود مستأجر في العقار او خالي

-          مستوى البناء والتشطيب

-          طبيعة الإنشاء ( حوائط حاملة –هيكل خرساني – قواعد – لبشة – خوازيق .... الخ )

-          وجود تراخيص البناء

-          وجود حقوق مادية اوعينية على العقار او الأرض

-          الحالة الإقتصادية العامة ( العرض و الطلب )

-          القيود الإمنية في المنطقة تقلل من قيمة للعقار  

ماهي انواع الثروة العقارية ؟ 

-          الأراضي ( الخام والمطورة )

-          العقارات المبنية وتتكون من :

·         العقارات السكنية

·         العقارات التجارية

·         العقارات الإدارية

·         العقارات الصناعية

·         العقارات الخدمية

·         العقارات الزراعية مثل المزارع والبساتين ومزارع الأسماك والدواجن

-          السفن و المراكب

-          الطائرات

 ماهي طرق التقييم التي يلجأ إليها المقييم العقاري في عملية التقييم ؟

-          حدد القانون ثلاث طرق لتقييم العقاري وهي :

1.      طريقة احتساب التكلفة

2.      طريقة البيوع المقارنة

3.      طريقة راسمالة الدخل

بعض المصطلحات الهامة و الخاصة بالملكية العقارية

 العقار بطبيعته :

 هو المباني بكل انواعها  والأراضي سواء كانت صحراوية او اراضي بناء او اراضي زراعية وذلك سواء كانت المباني او الأراضي مملوكة او مستأجرة

ويخضع العقار لقواعد قانونية لا يخضع لها المنقول مثل قواعد الشهر والتوثيق العقاري وقواعد اكتساب الملكية وبعض الحقوق العينية التي ترد إلا على عقار مثل حق الإرتفاق وحق السكن وحق الرهن الرسمي .

 العقار بالتخصيص:

 هو المنقول بطبيعته ولكنه وجد لخدمة العقار مثل الأثاث والمفروشات في الفنادق والأسرة في المستشفيات وادوات الزراعة في المزارع.ولذلك يعتبر هنا المنقول بالطبيعة هو عقار بالتخصيص .

ويخضع لقانون وقواعد العقار بالطبيعة وبذلك لايجوز الحجز على المنقول بالتخصيص حجزا مستقلا عن العقار الأصلي فإذا بيع العقار الأصلي او وهب او اوصى به فإن الهبة او الوصية او البيع تشمل العقار بالتخصيص دون الحاجة لذكر ذلك صراحة في عقد البيع.

 بيع الفضاء

وهو تملك المشتري للأبنية المقامة على أسطح الأرض او أي جزء منها مستقلا عن سطح الأرض وتبقى ملكية الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها وما تحتها ولايكون من حق المالك ان يطالب بملكية البناء عن طريق الإلتصاق. 

الإلتصاق بالعقار

يحدث الإلتصاق في حالتين :

1.      بفعل الطبيعة مثل ان ترسب على الأرض بعد الطمي نتيجة لتمدد النهر في الأراضي القريبة منه .

2.      او بفعل صناعي ويكون ذلك في حالة البناء او إقامة المنشأت بمواد غير مملوكة لصاحب الأرض

هذه بعض المعلومات عن التقييم العقاري واذا كان لديك المزيد من الإستفسارات يرجي ارسال استفسارك هنا الإستشارات العقارية